A bolha imobiliária do Brasil: mito ou verdade?

Na última semana meu feed se encheu de artigos compartilhados por amigos sobre a bolha imobiliária brasileira. Claro que existe muita especulação sobre o assunto, e acho interessante ressaltar algumas diferenças entre a crise de 2008 nos EUA e a suposta crise imobiliária brasileira:

O mercado secundário do Brasil é muito pequeno

O grande motivo da crise americana foi o mercado secundário de securitização. Anos antes da crise, o governo Clinton aprovou medidas que incentivavam bancos a oferecer o maior número de financiamentos possíveis, afim de garantir moradia própria para a parcela pobre da população e aquecer o mercado.

Sedentos por novos clientes, os bancos passaram então a fazer de tudo, até mesmo a cometer fraudes espetaculares, para aprovar crédito para quem não poderia pagar – este tipo de empréstimo chama-se subprime.

Para diminuir o risco do mal negócio de emprestar uma quantia para quem não poderia pagar, os bancos então colocavam todos esses empréstimos subprime em montes separados, e vendiam fatias das guarantias desses empréstimos para investidores, através de um processo chamado de securitização. Esses investidores, por sua vez, revediam suas fatias em outros pedaços e assim por diante. A este mercado de venda e revenda dá-se o nome de secundário. Se os devedores pagassem em dia, os lucros seriam altíssimos, mas se dexassem de pagar, as perdas seriam devastadoras.

Mesmo com o risco enorme, os bancos e investidores literalmente apostaram na idéia do subprime – com o incentivo do governo, e por algum tempo garanham muito, mas muito dinheiro.

Quando uma pessoa deixava de pagar o empréstimo, o banco tinha que cobrir a parte desta pessoa, e vender a casa que havia sido dada como garantia do empréstimo. Com um mercado frio e uma economia em declínio, o pior aconteceu. Milhões de pessoas, por inúmeros motivos, deixaram de pagar seus empréstimos ao mesmo tempo, causando um efeito dominó devastador.

Os bancos então tiveram que retomar todas as casas não pagas. Para se livrar da dívida com os investidores o mais rápido possível e gerar renda, venderam as casas a preço de banana através de um processo chamado foreclosure. Mas não estamos falando de uma casa, e sim de milhões!

Naquela época, muitos investidores compraram muitas propriedades, pois sabiam que um dia o mercado iria voltar. Imagine só, uma casa que antes valia uns $150 mil sendo vendida por $50 mil, e revendida por $150 mil três anos depois!

O Brasil praticamente não tem um mercado secundário imobiliário desenvolvido como os EUA, o que é o lado bom de um governo protecionista. Apesar de o “programa minha casa minha vida” estar oferecendo crédito para a população pobre, há mecanismos de proteção que tentam os evitar erros cometidos nos EUA, e a maior parte dos empréstimos é dada por bancos do governo.

Aí você diz, “mas casas no Brasil estao muito altas! eu vi no site que compara os preços com casas no exterior!”

Sim, é verdade. Estão mesmo. Mas não pelo mesmos motivos da crise americana. No Brasil, a inflação, que desvaloriza o dinheiro, o protecionismo e o mercado aquecido é que causam os preços altos.

A boa notícia é que o Brasil é hot

Por conta do crescimento econômico, Copa, Olimpíadas, e marketing genial do governo petista, o Brasil hoje é um dos mercados mais quentes do mundo. Todo o mundo (literalmente) quer investir no Brasil, e a classe média brasileira, com mais poder de compra do que nunca, representa um mercado gigantesco. Satisfazer esse mercado é sonho de qualquer empresa estrangeira que precisa expandir.

O que acontece quando há muita procura por um produto? Os preços aumentam.

Imagine que você tem porquinho da índia que todo mundo quer, mas só é encontrado no seu bairro. Ou melhor, só na sua rua. Um dia você coloca ele a venda por R$5. No dia seguinte 1 milhão de compradores aparecem para comprar o seu porquinho. O que você faz? Aumenta o preço do porquinho!

Este porquinho, representa o mercado imobiliário do Brasil.

Esta demanda alta, porém, é uma faca de dois gumes

Por um lado ela é que mantém a economia brasileira viva, pois ela, juntamente com o protecionismo do governo – importadores que o digam!, aumenta o fluxo de dinheiro e permite que o governo tape os buracos das dívidas do Brasil. Mas por outro lado, muita demanda gera aumento de preços, que por sua vez, gera aumento do fluxo de capital. Muito capital significa inflação, e inflação alta significa que seu dinheiro não vale nada!

E isso é refletido no mercado inteiro. Minha mãe sempre reclama sobre como hoje em dia nada custa menos de R$100!

E a bolha?

A má notícia é que a bolha existe, mas acho que ela é mais inflacionária do que imobiliária per se. A outra má notícia é que crises são normais, pois elas permitem reorganizar a casa, cortar o excesso de gordura e começar de novo. Foi isso que aconteceu na época do Collor, do Fernando Henrique, e nos EUA em 2008.

Mas arrisco a dizer que ela só vai estourar mesmo quando o mercado brasileiro e a demanda pelo Brasil diminuir. Quando o Brasil engordar demais e deixar de ser hot… talvez lá pelo final das Olimpíadas?

Aí só Deus e o Lula sabem…

PS: A explicação sobre a crise americana é superficial, pois este é um blog, e não uma tese de mestrado.. 😉

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Sobre Kessia Cericola

Sou advogada no Brasil e nos EUA. Moro em Columbus, OH há 6 anos.
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